Cómo vender una vivienda libre de carga hipotecaria si ya tengo pagada la hipoteca
Tras pagar la última cuota de una hipoteca, es muy común pensar que ya no queda nada por hacer salvo organizar una fiesta. Y en realidad, no es exactamente así. ¿Por qué? Porque en el Registro de la Propiedad sigue figurando ese préstamo como carga sobre el inmueble.
En caso de que no realicemos el correspondiente trámite para eliminar la inscripción, el organismo lo hará de forma automática, pero para ello deberán transcurrir veinte años desde que se terminó el pago del préstamo.
En una situación como esa, nuestra hipoteca está cancelada y nuestra deuda saldada. Su constancia en el Registro es únicamente formal, una simple apariencia de vida de una carga ya extinguida; así que la ley no nos obliga a pedir su eliminación. En el supuesto de que no nos planteemos la venta de la vivienda ni la solicitud de una nueva hipoteca, se trata de un detalle que poco o nada nos va a afectar como propietarios.
Pero las cosas cambian si queremos vender la casa. Entonces sí vamos a necesitar que en el Registro no figure esa carga, porque cualquier comprador va a llevar a cabo, entre otros trámites, uno básico antes de continuar adelante con la compraventa: Solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple que informe de las posibles cargas del inmueble que se pretende comprar.
¿Qué figura en una nota simple del Registro?
La nota simple es un documento emitido por el registrador que expone la situación legal de una finca. En ella se hace constar la identificación del inmueble, su descripción física, la identidad del titular y los gravámenes y restricciones que pesan sobre él, como hipotecas, embargos o servidumbres. Una nota simple registral tiene un valor estrictamente informativo, y es el medio al que habitualmente se recurre para obtener datos sobre el estado de una casa a efectos legales.
Si nuestro posible comprador pide esa nota simple acerca de nuestra propiedad, y al consultarla ve que figura en ella una carga hipotecaria sobre la vivienda, le dirá que sobre la vivienda existe una carga hipotecaria, aunque la hipoteca ya este pagada, por tanto tendremos que gestionar su cancelación registral. Por mucho que esa carga no sea real y que nuestra deuda con el banco esté extinguida, el comprador necesita también la constancia formal.
¿Cómo evitar que en la nota simple registral aparezca una hipoteca ya pagada?
Ya hemos adelantado que resulta muy habitual no hacer nada una vez se paga la última cuota de la hipoteca. Por dejadez, por desconocimiento, o por simple conveniencia, se suele dejar pasar el tiempo sin modificar la información que consta en el Registro.
Pero, por supuesto, eso no nos sirve si necesitamos vender la casa. Para esa operación tendremos que solicitar la cancelación registral de la hipoteca. Para ello tenemos varias opciones:
La primera de las opciones es encargarle los trámites a la entidad financiera con la que formalizamos el préstamo hipotecario. Esa posibilidad nos ahorrará desplazamientos y esfuerzos, pero, naturalmente, nos costará más porque el banco pondrá la labor en manos de una gestoría que cobrará por su trabajo.
La segunda opción, muy típica también, es encargar a la gestoría del banco que financie al comprador la tramitación de la cancelación registral, pero igualmente esta gestoría cobrará por su trabajo. Aquí además se le tiene que entregar a esta gestoría el certificado de deuda cero.
La tercera alternativa es que nos encarguemos nosotros mismos de la tramitación, lo que no resulta complicado en absoluto si disponemos de cierta flexibilidad horaria y seguimos los pasos necesarios.
Qué pasos seguir para cancelar nuestra hipoteca en el Registro de la Propiedad
- Lo primero que necesitamos es la acreditación documental de que nuestra obligación con el banco está saldada, así que le pediremos un certificado de deuda cero. Algunas entidades cobran una comisión por emitir este documento, pese a que el Banco de España ha indicado que ha de facilitarse de forma gratuita.
- Con el certificado iremos a una notaría y solicitaremos la escritura pública de cancelación de la hipoteca. El notario se hará cargo de las gestiones con el banco, cuyo apoderado ha de firmar la escritura de cancelación sin cobrarnos nada por ello. Los gastos del trámite en la notaría varían en función del importe inicial del préstamo hipotecario, de modo que a mayor importe, mayor coste de cancelación.
- Lo siguiente será recoger la escritura de cancelación de la Notaría, ya firmada por el apoderado de la entidad bancaria, y abonar su coste.
- Con la escritura acudiremos al Registro de la Propiedad, donde solicitaremos la inscripción de la cancelación y el levantamiento registral de la carga.
Como se puede comprobar, no se trata de un proceso difícil ni farragoso, y nos ahorraremos una cantidad respetable si optamos por realizar todos los trámites nosotros mismos. Por otro lado, y aunque no sea estrictamente necesario, podemos verificar que nuestras gestiones han dado resultado solicitando, al cabo de algunos días, una nota simple al Registro de la Propiedad. Si la carga ya no figura en ella, la información registral se ha adecuado a la realidad y no hay obstáculo para formalizar la venta de nuestro inmueble.
En Campomar Gestión Inmobiliaria estaremos encantados de ayudarte a vender tu vivienda.
Consúltanos: ☎ 956 49 44 99.